Вопрос наследования прав и обязанностей, связанных с землей, остается одним из самых частых в земельном праве Украины. Значительная часть сельхозугодий находится в аренде, поэтому после смерти одной из сторон договора возникает практический вопрос: переходит ли право аренды по наследству. Об этом сообщает источник.
Законодательство разделяет две ситуации: смерть арендатора и смерть арендодателя — владельца участка.
Если умер арендатор
Согласно статье 7 Закона Украины «Об аренде земли» и статье 1218 Гражданского кодекса Украины, право аренды земельного участка входит в состав наследства. Наследники физического лица-арендатора вправе продолжить пользоваться участком на прежних условиях.
Есть важное исключение. Если договором прямо предусмотрено, что при смерти арендатора договор прекращается или переход права аренды по наследству запрещен, право пользования не наследуется, а договор прекращает действие.
Если наследники отказались от наследства или их нет, закон допускает переход права аренды к лицам, которые использовали участок вместе с арендатором, например к членам фермерского хозяйства, и согласились стать новыми арендаторами. Право собственности на земельный участок при этом переходит к наследникам на общих основаниях с сохранением целевого назначения. Это закреплено частью первой статьи 1225 Гражданского кодекса Украины.
Чтобы оформить переход права аренды, наследнику нужно подать заявление нотариусу о принятии наследства в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Далее следует предоставить оригинал договора аренды и документы о регистрации права, получить свидетельство о праве на наследство с указанием имущественного права аренды и зарегистрировать его в Государственном реестре вещных прав. После этого нужно уведомить владельца земли о смене пользователя. По согласию сторон можно заключить дополнительное соглашение об изменении реквизитов арендатора.
Если умер владелец земли
Смерть арендодателя сама по себе не прекращает договор аренды, если такой пункт не внесен в договор отдельно. Наследники вместе с правом собственности принимают и обязанности по договору. Они становятся новой стороной — арендодателями — до окончания срока действия на тех же условиях: размер платы, сроки и другие положения остаются прежними.
Лицо, которое приобрело право собственности на арендованный участок, в течение одного месяца обязано уведомить об этом арендатора. Норма содержится в части третьей статьи 148-1 Земельного кодекса Украины. Договором может быть установлен иной срок уведомления.
Арендатор обязан выплатить новому владельцу задолженность по арендной плате, накопленную с момента открытия наследства. Если арендатор не платит более трех лет, действует общий срок исковой давности — три года по статье 257 Гражданского кодекса Украины.
Согласно части 4 статьи 148-1 Земельного кодекса Украины, обязательное внесение изменений в договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута или залога с указанием нового владельца не требуется. Изменения вносят только по взаимному согласию сторон.
Право аренды является имущественным активом и защищается законом наравне с правом собственности. Решающее значение имеют условия конкретного договора и своевременное оформление наследства у нотариуса.
